Quem já investe em FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário) no Brasil provavelmente já ouviu falar dos REITs americanos — o equivalente dos EUA. Ambos permitem investir no mercado imobiliário sem comprar um imóvel físico, mas funcionam de formas bem diferentes em termos de tributação, regulação, rendimentos e acesso.
Com a globalização dos investimentos e a facilidade de comprar BDRs de REITs pela B3, essa comparação ficou muito mais relevante para o investidor brasileiro. Afinal, faz sentido ter REITs na carteira além dos FIIs? Ou os fundos nacionais ainda são mais vantajosos?
Veja também: ETFs: O Que São e Como Investir nos Fundos de Índice da B3
Antes de entrar na comparação, se você ainda não conhece bem os FIIs, confira nosso guia sobre como investir em FIIs para ter uma base sólida.
O Que São REITs?
REIT (Real Estate Investment Trust) é uma estrutura de investimento imobiliário criada nos EUA em 1960. Os REITs são empresas de capital aberto negociadas em bolsa que possuem, operam ou financiam imóveis geradores de renda.
Para ser classificado como REIT nos EUA, a empresa deve:
- Ter pelo menos 75% dos ativos em imóveis
- Derivar pelo menos 75% da receita de imóveis
- Distribuir pelo menos 90% do lucro tributável aos acionistas como dividendos
Essa obrigação de distribuição elevada é o que torna os REITs tão atrativos para quem busca renda passiva. Em contrapartida, os REITs americanos pagam menos imposto corporativo, transferindo essa obrigação fiscal para os acionistas.
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Diferenças Entre REITs e FIIs
| Característica | FII (Brasil) | REIT (EUA) |
|---|---|---|
| Estrutura | Fundo fechado | Empresa de capital aberto |
| Distribuição mínima | 95% do resultado | 90% do lucro tributável |
| IR sobre dividendos (PF) | Isento (regra geral) | 30% (retido na fonte EUA) |
| Cotação mínima | ~R$ 10-100 | A partir de US$ 1 |
| Regulação | CVM (Brasil) | SEC (EUA) |
| Transparência | Alta (relatórios mensais obrigatórios) | Alta (SEC filings) |
| Liquidez (BR) | Boa nos maiores FIIs | Via BDRs (menor liquidez) |
A diferença mais impactante para o investidor brasileiro é a tributação dos dividendos. Dividendos de REITs pagos para investidores estrangeiros (incluindo brasileiros) sofrem retenção de 30% na fonte pelos EUA, antes de chegar à sua conta. Isso reduz significativamente a rentabilidade líquida.
Com FIIs brasileiros, os dividendos para pessoas físicas são isentos de IR, desde que o fundo tenha mais de 50 cotistas e suas cotas sejam negociadas em bolsa.
Tipos de REITs Disponíveis
Uma vantagem dos REITs americanos é a diversidade de segmentos disponíveis, muito maior do que no mercado brasileiro:
Confira também: Fundos Imobiliários com Dividendos: Como Escolher os Melhores FIIs em 2026
- Equity REITs: proprietários de imóveis físicos (residenciais, comerciais, industriais)
- Mortgage REITs (mREITs): financiam imóveis, comprando hipotecas e títulos lastreados em imóveis
- Hybrid REITs: combinam as duas abordagens
Por segmento, existem REITs especializados em:
- Data centers (ex.: Equinix, Digital Realty)
- Torres de comunicação (ex.: American Tower — que também tem operações no Brasil)
- Imóveis industriais e logísticos (ex.: Prologis)
- Galpões de autoarmazenamento (ex.: Public Storage)
- Saúde e hospitais (ex.: Welltower)
- Residencial (ex.: AvalonBay)
- Shopping centers
No Brasil, os FIIs de shoppings, lajes corporativas e logística dominam o mercado, mas segmentos como data centers e torres ainda são incipientes.
Como Investir em REITs pelo Brasil
Existem três formas principais para o investidor brasileiro acessar REITs:
1. BDRs de REITs na B3
Desde 2020, investidores brasileiros podem comprar BDRs (Brazilian Depositary Receipts) de REITs diretamente na B3. Cada BDR representa uma fração de cotas/ações de um REIT americano.
Vantagens: simplicidade (mesmo processo de comprar ações), sem conta no exterior, liquidação em reais.
Desvantagens: liquidez menor que no mercado original, variação cambial (dólar), retenção de 30% nos dividendos na fonte, e 15% de IR adicional na venda com lucro.
2. Conta em Corretora Internacional
Abrir conta em corretoras como Interactive Brokers, Avenue ou Passfolio permite comprar REITs diretamente em dólares na NYSE ou NASDAQ.
Vantagens: acesso direto ao mercado americano, taxas menores, maior liquidez.
Desvantagens: mais burocracia, declaração de ativos no exterior obrigatória, retenção de 30% nos dividendos ainda se aplica (recuperável parcialmente via declaração de imposto no EUA para não-residentes, mas é complexo).
3. Fundos de Investimento no Brasil que Investem em REITs
Existem FIFs (Fundos de Investimento em Fundos) e ETFs brasileiros que têm exposição a REITs. Verificar o regulamento de cada fundo é essencial, pois a tributação pode variar.
Qual a Rentabilidade Histórica dos REITs?
O índice FTSE NAREIT All REITs (referência ampla dos REITs americanos) teve retorno médio anual de aproximadamente 10-12% ao ano em dólares no longo prazo (considerando reinvestimento de dividendos). O dividend yield médio costuma ficar entre 3% e 5% ao ano em dólares.
Com a retenção de 30% nos dividendos e a variação cambial, o retorno líquido para o investidor brasileiro é menor — mas em períodos de dólar em alta, a variação cambial pode amplificar positivamente o resultado.
Os FIIs brasileiros, por sua vez, historicamente distribuíram dividendos entre 0,6% e 1% ao mês (equivalente a 7-12% ao ano) em reais, com isenção de IR. O IFIX (índice de FIIs) acumulou retorno positivo relevante nos últimos anos, embora com volatilidade ligada às taxas de juros.
FII ou REIT: Qual Escolher?
A resposta depende do perfil e dos objetivos de cada investidor:
Prefira FIIs brasileiros se:
- Quer dividendos isentos de IR
- Prefere simplicidade e familiaridade com o mercado nacional
- Já tem diversificação suficiente no exterior por outros meios
- Está em fase de acumulação e reinveste os dividendos
Considere REITs se:
- Quer diversificação geográfica e cambial na sua carteira imobiliária
- Busca exposição a segmentos inexistentes no Brasil (data centers, torres, etc.)
- Tem tolerância a variação cambial
- Planeja manter investimentos por prazo muito longo (mais de 10 anos)
O ideal para muitos investidores é ter ambos — FIIs para a base imobiliária nacional com eficiência tributária, e REITs via BDRs ou conta no exterior para diversificação geográfica.
Para montar uma carteira equilibrada com ativos nacionais e internacionais, veja como montar uma carteira diversificada.
Conclusão
REITs e FIIs são instrumentos complementares, não concorrentes. Os FIIs brasileiros levam vantagem na tributação dos dividendos para pessoas físicas — a isenção de IR é um benefício difícil de superar. Já os REITs americanos oferecem diversificação geográfica, acesso a segmentos imobiliários únicos e a possibilidade de proteção cambial.
A chave está em entender os custos de cada estrutura — especialmente a retenção de 30% nos dividendos de REITs — e tomar decisões alinhadas com seus objetivos de longo prazo.
Perguntas Frequentes
Os BDRs de REITs pagam dividendos isentos de IR?
Não. Dividendos de BDRs de REITs para o investidor brasileiro sofrem retenção de 30% na fonte (nos EUA), e o valor líquido recebido ainda pode ter tributação adicional no Brasil dependendo do regime. A isenção de IR que se aplica a FIIs brasileiros não vale para REITs estrangeiros.
Qual o menor valor para investir em REITs via BDRs?
O preço das BDRs de REITs na B3 varia conforme o ativo e a relação de conversão. Algumas BDRs custam menos de R$ 50, tornando o investimento acessível para pequenos investidores.
REITs sofrem impacto quando os juros americanos sobem?
Sim. REITs são sensíveis às taxas de juros nos EUA porque: (1) seu custo de financiamento sobe, e (2) ficam menos atrativos comparados a títulos do Tesouro americano em termos de yield. O ciclo de alta de juros nos EUA em 2022-2023 afetou significativamente os preços dos REITs.
É necessário declarar REITs no Imposto de Renda brasileiro?
Sim. REITs adquiridos via conta no exterior devem ser declarados na ficha de Bens e Direitos (grupo 09, código 03). BDRs comprados na B3 são declarados como ações/BDRs. Os dividendos recebidos devem ser informados como rendimentos do exterior.
Qual a diferença entre um REIT e um fundo de tijolo vs. papel no Brasil?
No Brasil, a distinção é entre FIIs de tijolo (investem em imóveis físicos) e FIIs de papel (investem em CRIs, LCIs e outros títulos imobiliários). Nos EUA, o equivalente são os Equity REITs (tijolo) e os Mortgage REITs (papel). A lógica é semelhante, mas as estruturas jurídicas e tributárias são bem diferentes.
